北京办公市场租金规模约900亿元 CBD空置率小幅推高

二季度疫情的反复给北京市写字楼市场再次带来重压，原本寄望下半年能够恢复的预期并未如约来临。当下的北京写字楼市场，不少中小企业仍在退租。

“就二季度市场表现来看，相较于一季度惨淡的成交行情，全市甲级写字楼开始出现逐步回暖的迹象。”全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际今日宣布，但是在剔除了自用和预租的影响下，需求复苏的强度并没有市场期待的那么强。

“随着需求开始逐步释放，整体市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与上个季度空置率基本持平。二季度CBD的新增供应只有三星大厦一个项目，因此CBD的空置率被小幅推高，上涨1.6个百分点达到17.2%。”高力国际华北区董事总经理严区海向《证券日报》等媒体表示，下半年北京写字楼市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。

“预计下半年北京写字楼市场将会呈现‘缓慢触底’走势，空置率会继续上升，估计年底将接近20%。”严区海向《证券日报》记者表示，在需求不足但供应保持高位的局势下，预计将使北京写字楼空置率在2021年达到20.7%的高位。

无独有偶，汇生国际融资总裁黄立冲也向《证券日报》记者表示，今年以来，北京的写字楼空置率越来越高，大宗交易不再活跃。整体来看，一线城市的写字楼租赁市场的压力都不小。

空置率上行无疑给租户收租带来压力。据高力国际统计数据显示，在租金方面，北京二季度租金依然延续了高位盘整的态势，整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米。同时，高力国际也指出，在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

“租户依然非常关注租金等成本因素的影响，租户承租能力还没有真正恢复。而退租用户多来自于广告媒体行业，这是由影视行业遭遇重创造成的。”严区海向《证券日报》记者表示，金融行业也略微受到影响，此外，大部分外资企业总部财务状况不好，在亚洲的分支机构连带受挫。不过，网上带货或者游戏行业的租赁需求不但没有下降，反倒有所增长。

值得关注的是，北京整体办公市场有多大规模?到底有多少办公人群会受到影响?高力国际华北区研究部董事陆明指出，在市场规模方面，预计到2020年底，全北京办公业态总体量将超过3300万平方米，主要由甲级、乙级写字楼以及产业园三部分组成。北京办公市场是一个服务400多万工作人口、年租金规模约900亿元的巨大市场。

但陆明也指出，无论是写字楼市场还是成熟产业园市场，高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律。目前从四个一线城市对比来看，北京市场的未来供应量依然相对较低。除了供应增加的主因外，空置率走高一定程度上与经济增速下行、产业结构持续调整以及疫情防控等因素有关。

对于下半年的市场表现，陆明认为，要保持审慎乐观的态度，成本因素依然会成为租户的核心考量。

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