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新政24小时!深圳楼市还好吗?

2020-07-20 15:26:36 来源: 城市更新研究所

一觉睡醒,很多深圳人突然发现:自己没有购房资格了。中午吃了个饭,心灰意冷的将买房的钱买了股票,收盘时却发现跌停了。开车回去的时候,突然又发现:车子限行了。

关于715的新政策,市场上已经有太多声音了,也有很多的解读。这一次,不妨放下焦燥的情绪,看看在深圳政策后24小时的时间里,深圳楼市到底发生了什么。

新政24小时!深圳楼市还好吗?

买房APP上:

有二手房直降150万

中介店里:

经纪人紧急培训新政内容

售楼处里:

抢闸入市的新楼盘正在集中签合同。

刚需客说:

刚成为“深圳人”,买房还要等三年

换房客问:

现在还有多少房子没超过750万?

中介哭了:

看房路上,客户突然失去了买房资格。

楼市新政或许打乱了很多人的买房计划,但可以确定的是,高烧了一段时间的楼市将会进入冷静期。

那么,冷静期会持续多久?

买房的人和卖房的人正在经历什么?

01

降了

宝中有二手房降价150万

7月15日,深圳楼市调控靴子落地,便有二手房报价应声而降。而且,降幅不小。

@深圳买房计划 查询贝壳找房平台发现,部分降价房源降幅从20万到150万不等。

降得比较猛的有:

📍南山

大冲城市花园80.69㎡,直降70万

麒麟花园A区116.95㎡,直降120万

📍宝安

天悦龙庭2期92.66㎡,直降150万

宏发前城88.01㎡,直降50万

南山资深中介程程表示,降价除了部分业主因为政策担心市场横盘急于转手,另一个重要的原因是挂牌价虚高,部分房源会出现几十万甚至上百万的降幅。

比价

PS:查询价格调整可以装个比价插件(关注公众号:回复关键词:等,一键获取房源从上架后的价格变动次数、调降周期和幅度,以及小区行情走势,对房源价格做到知根知底。

02

哭了

刚落户,却没了“房票”

政策出台给高烧的楼市降了温,这本是好事,但事物总有两面性。

第一次买房的小王,已经看中了布吉套总价270万的单位,和卖家谈判时,因为没能砍掉2万块,没有成交。

昨天新政落地,小王因为落户未满3年失去了购房资格。“心碎了无痕。”

与小王有同样情况的还有很多。

@深圳买房计划 发起的《“715”新政对你买房有影响吗?》调查,截至昨晚12点,共有402名网友参与。其中,48.72%网友因新政导致无法购房。

▲新政对你的购房资格有影响吗?

另一份数据表明,深户购房是目前的主力军。

据深圳中原研究中心统计,上半年深户购房占比提升到82%,较去年上涨约5%,非深户购房占比为历史最低。

▲2020上半年,深户购房占比持续提升。|图片来源:深圳中原研究中心

新政出台,将使不少刚落户的“新深圳人”必须在新手村练满3年经验,才能出去“打怪”。

03

懵了

调控前涨的30万 现在该降吗?

昨天,有些人可能走着走着就散了,有些房子可能看着看着就没了,有些中介可能忙着忙着就闲了。

新政落地,买房的人和卖房的人正在经历什么?

捡漏梦碎的换房客

没抢到鸿荣源璞誉府热门户型的换房客毛毛,因为新政,在失望中看到了一丝丝捡漏的希望。

从3月底开放展示中心到7月中开盘,毛毛等了璞誉府很久,还卖掉了一套小房子。

7月10日晚上,璞誉府线上选房。毛毛手机崩了,内心也是崩溃的——抢不到新房,年初卖掉的房子已经涨了六七十万。

昨天,调控的靴子落地。这意味着,有很多刚落户的新深圳人失去了购房资格。

毛毛觉得,刚开盘的璞誉府也许还有人没办完认购手续,那就可能有人因为失去买房资格退房,说不定还有捡漏的机会。

@深圳买房计划 致电壹成中心售楼处,一名销售表示,这几天正在集中办理认购手续,但“该签的都签了,而且新政前开盘执行原政策,不会有人被踢出来。”

▲深圳市住建局官网显示

璞誉府部分房源“已签认购书”

纠结迷茫的卖房人

为了换套学区房,杨文斌准备卖掉现在的房子。

南山中心区,双地铁,散步半小时能到南山最繁华商圈海岸城,总价590万。

房子面积虽然不到70㎡,但因为赠送多,是一个标准的三居室,还有一个阔绰的客厅。

我听了都心动。美中不足的是,对口学校一般般。

小区里同户型挂牌的房子陆续卖掉了,杨文斌的房子成了整个小区价格最低那套。“业主群里都说挂太低。”

7月14日,他联系中介,涨价30万。

7月15日,传了半个月的调控落地。

“我现在懵了,估计短时间楼市成交要凉了。”他发来一排。

如果不是因为孩子读书,杨文斌也不想折腾了,“房价这么涨真的不好,我这种所谓有房产的,都很烦房价这么涨。”

可是,别人涨了你不涨,房子永远换不了。

更何况,今天开始,总价750万以上的房子,就算“豪宅”了。在贝壳找房平台,南山在售的4895套二手房中,有2509套“豪宅”。

▲南山的“豪宅”们

图源:贝壳找房(统计时间:7月15日20:36)

上帝给你关了一扇门,就一定会为你打开一扇窗。杨文斌决定去看看华润城四期。

失去买房资格的人多了,说不定自己就是那个好运的分子呢?

失去客户的经纪人

同样为新政忙碌的还有经纪人。

7月15日,@深圳买房计划 走访龙华中介门店发现,新政一落地,就有门店给业务员划了重点。

经纪人马冬认为,影响最大的是调整限购年限——落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买房,“很多人一觉醒来发现失去了购房资格。”

被拦住的买房人多了,闲下来的经纪人也不少。

“现在你们要是约我喝茶,出去玩,时间大把。”经纪人周元说,接下来至少一个月没事干。

▲7月15日下午3点,地产店的经纪人紧急培训新政,店里空无一人。

周元昨天早上接待了一名已经看好罗湖一套小单位的客户。

“小姐姐拿着10万定金,准备过来签约。结果人还没到店里,政策先到了。那套小房子总价200万出头,满2年但没满5年,原本可以省掉4万多的(增值)税,就晚了一天。小姐姐说要缓缓。”

和周元闲聊的一个小时里,他的手机时不时有电话打进来,微信更是响个不停。“都是咨询的,但大多数是失去资格的。”

福田资深经纪人老吴也很受伤。

老吴手上的几个换房客,“看好的房子是一手新盘,没有讲价的余地,然而,手头的房子更不好卖了。”

“只能割肉,而且是煮熟的肉。”他表示和。

但马冬认为,不管怎么调控,房子该买还是要买,特别是孩子有上学需求的更要早买。调控也未必都是坏事,刚好给买卖双方一个冷静期。

业主报价虚高的,挤一挤水分;买家也不用焦虑了,至少“一天一个价”的乱象被摁住了。

04

静了

业内:楼市将回归理性

楼市新政后大咖的解读

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

管制需求的政策解决不了楼市问题

“715新八条”应该说是近年来力度最大的、针对性极强的楼市调控政策,就是针对今年上半年特别是五六月深圳房价暴涨的态势,制定出来的。

调控本身是希望解决楼市里的不正常现象,遏制房价的明显上涨,使其归于合理发展。

但是,再好的调控,管制需求的政策解决不了楼市问题。投资的需求要讲究分寸地打压,而刚需、改善等合理的居住需求本来不应该打压,还应该扶持。

深圳楼市的本质是供需关系,供应上不来,一味打压需求,不是长久之计。如果不解决供应问题,房价上涨无解。

这个结论有一点悲观,但是是事实。

从目前来看,深圳似乎还没有找到一个解决供需关系的根本办法,仍然停留在,遇到房价上涨,就祭出调控来临时压制。这就叫扬汤止沸。

新八条是深切的扬汤,但连浅显的抽薪都不是。

深职院房地产研究所所长邓志旺

“入户3年买房”可能误伤购房者

短期内市场将回归理性。

政策对买房需求进行了精准调控,有利于减少市场乱象,短期内市场将归于平静。

还是需要解决供给不足问题

长远来看,,比如加快都市圈建设、疏导需求和规划调整、增加住宅用地供应。

需要微调“入户3年买房”措施。

我此前多次呼吁对“入户买房”群体的投机行为进行打击。今天这一政策终于出台,精准打击那些以炒房为目的的入户群体。因此,这一措施值得肯定。

该措施可能误伤此前长期在深工作、在深有社保但最近3年内入户者。

但由于未能与此前非深户五5年社保合理衔接,

建议增加一条解释:入户不满3年者,如社保超过5年,可以买一套房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

7·15新政“有保有压”

一方面,对刚需、改善型没有太大影响,差别化信贷措施还是给改善型留了一道口子。部分恢复豪宅税,可以限制一部分高价房。

限购措施最为管用,会对外地人落户炒房、离婚买房形成精准打击。

另一方面,整个新政中,

目前深圳楼市里,非户籍落户炒房、离婚买房的现象非常普遍,新政把这两道口子堵上,房价将会下调。

易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿

楼市至少冷冻3个月

新政落地,楼市至少冷冻3个月以上。政策对网红盘影响不大,但原先卖不动的房子就更难卖了。

上半年冰火两重天,下半年冷藏一大片。

接下来,开发商或积极推盘回现。

深圳中原董事总经理郑叔伦

控制有效需求,打击炒房

立即可以把市场上有效需求降低,相信可以达到为市场降温的效果。

这次的政策,首先是需求的管理,限购条件社保年限的延长,深户也有有连续三年社保或缴税才可以购买住宅,进一步提高购买住宅的门槛,

针对已经拥有房产的客户条件提高,尽量避免误伤首套客户,

另外,贷款条件差別性的调整,主要二套普通住宅首付7成,豪宅8成,置换型物业销售压力大,相信也可以压抑投资氛围。

面对上半年的市场状况,也看到一些针对性措施。过去一段时间,存量房成交活跃,为了有效压抑,这次政策出台包括:普宅定义修订,750万以上都是豪宅,按照这个标准,100㎡的物业,7.5万/㎡以上都是豪宅;120㎡物业,6.2万/㎡都是豪宅。

近期涨价幅度高的片区豪宅量增多,税费会增高。

另外,更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,堵塞少交税的漏洞。

增加交易成本从而达到压抑成交的效果。

政策不同,目的一致,

同时,为了打击利用二手房信息炒作楼市,这次政策也明确要求行业要配合,信息公开报送,旨在公开信息后,可以避免市场恐慌。

针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。

总的来说,这次政策主要是三点:

1、控制有效需求,打击炒房

2、二手房交易成本增加,压抑交易量及房价升幅。

3、持续开展房地产整顿工作,持续要做好规范宣传和各项规范工作。

易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海

调控打补丁,仍无法根治问题

误伤刚性需求。

对于假离婚打击的同时,也误伤了真离婚后的刚性需求。

同时,对于学区房的追逐,以及改善需求的豪宅市场,尤其是二手房市场,一刀切。的确会抑制二手房市场过热行为,但也会导致市场的骤冷。

深圳最大痛点——教育等城市资源极度稀缺,未触及。

深圳作为一线城市,以及大湾区的核心城市之一,最大的痛点,就是教育和医疗资料的稀缺。尤其是教育资源奇货可居,直接诱发了学区房的水涨船高,最为直接的是对于以福田及南山豪宅市场起到了关键的房价上涨作用。

新政在未触及这些房价诱因前提下,仅仅是打补丁,可能会使得城市对于人才的吸引力越来越低。

深圳市场根本——土地稀缺、供应矛盾均未触及。

本次新政并未采取大禹治水的方式,即疏导,而是继续以拦截、堵的方式,查缺补漏。

期盼在2020年,在改革开放40周岁的当下,深圳并非需要一条条的绳索困住手与脚,而是继续以全国前沿阵地的人设充当浪潮儿,继续创造下一个奇迹。

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